Yucatan Living

Bienes Raíces en Yucatán: Costos de Cierre

31 December 2015 Real Estate FYI 7

Nota del editor: Lo siguiente es un resumen de los gastos que podrías incurrir al vender tu casa en Yucatán. La mayoría, si no es que todos, son aplicables en cualquier parte de México que requiera un fideicomiso para que un extranjero pueda ser dueño de una propiedad (cualquier lugar dentro de los 50 km de la costa o 100 km de la frontera). Como las leyes cambian regularmente, los costos también cambian. Nuestra amiga y agente inmobiliaria Jennifer Lytle, de Tierra Yucatán Real Estate (quien puede ser contactada en Mérida al (011-52-1) 999-923-7615 o info@tierrayucatan.com), reunió esta información para nosotros. Y entre nosotros, haremos nuestro mejor esfuerzo para mantenerla actualizada conforme vayan surgiendo cambios.
Si tienes preguntas o algo que agregar, ¡nos encantará recibir tus comentarios!

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¡Prepárate!
En bienes raíces, como en la vida misma, vale la pena estar preparado. Pero también es sabio recordar que cualquier cosa puede pasar. Lo único constante es el cambio, y todo eso. Así que con la siguiente información deberías poder darte una idea de lo que te costará vender tu casa en Mérida o en cualquier otra parte de Yucatán. Si compraste sin fideicomiso, entonces puedes restar esos costos, pero los otros gastos seguirán aplicando. Si vas a comprar bienes raíces en Yucatán o en México, también hay costos de cierre para ti. Y tanto para el comprador como para el vendedor, es bueno entender cuáles son los costos del otro, ya que pueden ser puntos de negociación.
Planeación a largo plazo
Todos sabemos que en la mayoría de las cosas, pero especialmente en todo lo mexicano, nada permanece igual por mucho tiempo. Esta información es válida a diciembre de 2015. (La revisaremos periódicamente y actualizaremos el mes y año cuando lo hagamos.)
Para los extranjeros que son dueños o compran propiedades, la planeación fiscal a largo plazo es importante, ya que el gobierno mexicano siempre busca maneras de aumentar la recaudación. Y gravar las ventas inmobiliarias es una forma segura de obtener ingresos fiscales.
Costos de cierre para el comprador
Los extranjeros que compran menos de 2000 metros cuadrados dentro de 50 km de la costa o dentro de 100 km de la frontera están obligados a usar un fideicomiso bancario para la compra. SÍ eres dueño de la propiedad y el plazo del fideicomiso es de 50 años con una renovación automática por 50 años más. Si tus herederos aún son dueños de la propiedad al finalizar el plazo (y si todavía se requiere un fideicomiso), simplemente formarían uno nuevo. Se habla en el gobierno mexicano de eliminar el requisito del fideicomiso, pero hasta ahora eso solo es charla y no una realidad.
Si la propiedad que vas a comprar ya tiene un fideicomiso existente, este se puede transferir a ti. Esta es una mejor manera de comprar si tienes esa opción, ya que es un proceso menos tardado y un poco más barato.
Otro punto a tomar en cuenta son los costos de servicios, especialmente la electricidad. Es responsabilidad del vendedor proporcionar prueba de que los recibos de la CFE están pagados. Te recomendamos revisarlo con cuidado. Además, considera que a veces hay más de un medidor de electricidad o agua en una propiedad (especialmente en propiedades grandes que en algún momento pudieron haber sido dos propiedades separadas). Si compras una propiedad y hay adeudos con CFE o JAPAY, el comprador debe pagar lo que se debe antes de poder cambiar el servicio a su nombre.
Costos
Permiso nuevo de fideicomiso al gobierno…………………………….. $1,100.00 USD
Cuota de apertura del banco……………………………………………… 650.00 USD
Cuota de administración del primer año del fideicomiso……………….. $650.00 USD
Honorarios legales (basados en el precio de compra, aproximado)….. $1,500.00 USD
Registro, avalúo, misceláneos……………………………………………… $500.00 USD
Impuesto de adquisición en Mérida y la mayoría de las áreas... 2.5% del precio de compra
En Progreso, Chelem, Chuburná .............................................3% del precio de compra
En Telchac Puerto .................................................................4% del precio de compra
Nota: Las tarifas al banco, notario y gobierno pueden ser mayores ya que se basan en el monto declarado en el nuevo título como “precio de compra”. También varían dependiendo del abogado y banco que elijas. Esto solo es una guía aproximada, y es un detalle importante. Al vendedor le conviene poner el precio de compra más bajo posible, ya que así paga menos impuestos. Por el contrario, al comprador le conviene un precio de compra registrado más alto, ya que cuando venda su propiedad tendrá una menor ganancia gravable.
Costos de cierre para el vendedor
Cuando apenas empieces a considerar vender tu casa, ¡hay pasos muy importantes que deberías tomar si es posible! Básicamente, conviene ser residente en México.
Si aún no tienes algún tipo de residencia en México, es vital, para evitar impuestos muy altos, que solicites en tu consulado mexicano local una Visa de Residencia Temporal para México. Para activar la visa una vez que se emite, debes pasar un mes, quizás más, en Mérida. Este es el tiempo necesario para activar la visa en las oficinas de Migración aquí. El proceso en Progreso es un poco más rápido, y mucho dependerá de la época del año y cuántas personas haya en espera. Los requisitos para solicitarla se pueden encontrar en la página web de la Embajada de México en Canadá y en EE. UU. (Para otros países, revisa la página de la Embajada de México en tu país).
Una vez activa tu visa, deberás solicitar un RFC (Registro Federal de Contribuyentes), básicamente un número de identificación fiscal. También tendrás que ir a la CFE (Comisión Federal de Electricidad) y exigir que te registren como activo para poder recibir una FACTURA de tu recibo de luz. Deberás proporcionar tu RFC para esto. ¡Este es un requisito nuevo! Además, tendrás que proporcionar una dirección alternativa EN MÉXICO donde puedan contactarte después de la venta. Esta puede ser la casa de cualquier amigo en Yucatán con quien tengas contacto y donde puedas recibir correspondencia.
Después de estos pasos, ya estarás listo. La buena noticia es que como residente temporal o permanente, ahora estás exento de impuestos. Estás exento tanto del ISR (Impuesto Sobre la Renta) como del impuesto a la ganancia de capital. Pero toma en cuenta que solo estás exento en la venta de UNA RESIDENCIA cada cinco años según la ley actual (Nota: Esta ley PUEDE haber cambiado a tres años. Estamos trabajando para obtener la información más actualizada y la publicaremos en cuanto la tengamos).
Costos de cierre para vendedores no residentes
El impuesto sobre la ganancia de capital (ISR mencionado arriba) es aproximadamente 30% de la diferencia entre el precio de compra que aparece en tu escritura (o fideicomiso) cuando adquiriste la propiedad y el precio que tu comprador declara en la nueva escritura al cerrar la operación. Antes de vender, es muy importante revisar tu escritura. Era una práctica común en Yucatán declarar un precio artificialmente bajo para evitar el impuesto de adquisición, de modo que el vendedor pagara el mínimo de ganancia de capital. Muchos propietarios no están conscientes de esto. A los vendedores se les dijo en el cierre original, pero ese detalle a menudo se pasa por alto o ni siquiera se entiende. Este es un punto importante, ya que el 30% de la diferencia puede ser de muchos miles de dólares.
No asumas que si compraste una propiedad dañada por un huracán en $50,000 y le invertiste $120,000 en remodelación, esto se puede acreditar para tu impuesto de ganancia de capital. Sí existe un proceso mediante el cual un valuador puede ajustar el valor de tu propiedad para reflejar las mejoras. Este proceso se llama Avalúo de Referido. Sin embargo, este avalúo es muy caro (normalmente 10 a 15% del monto del impuesto ahorrado). Sin un permiso de residencia, igual tendrás que pagar el 25% del impuesto sin ajuste. El valuador necesitará documentación (fotos) de la casa en su estado original y copia de la valoración fiscal original asignada (la antigua cédula catastral), así como fotos de todas las mejoras, más la NUEVA cédula catastral.
¡Y hay más! Aún hay que pagar el Impuesto Cedular. Este aplica a todos los que no tengan permiso de residencia o que sean dueños a través de una corporación (incluyendo a quienes sí tengan residencia y mexicanos). Este impuesto es un cobro del 5% del valor de la propiedad según el nuevo título como precio de venta. Si tu precio de venta es $100,000 dólares, entonces el Impuesto Cedular será $5,000 dólares. Nuevamente, si tienes visa de residencia y no eres dueño a través de una corporación mexicana, estás exento de este impuesto.
Ser dueño de tu propiedad a través de una corporación
Sin duda necesitarás consultar con tu contador y abogado en este caso, ya que hay muchas preguntas. Por ejemplo, se debe decidir si venderás las acciones de la corporación al comprador. Si el comprador de la propiedad está dispuesto a comprar en estos términos, esta es la forma más sencilla. Sin embargo, recomiendo que el comprador tenga su propio contador y abogado para revisar el estado de la corporación antes de tomarla. Cualquier obligación fiscal o legal que se cargue posteriormente a la corporación será responsabilidad del nuevo dueño/socio.
Si la corporación vende la propiedad y luego se va a cerrar, este proceso por supuesto generará impuestos. Estos deberán ser calculados y pagados por tu contador y no se pagan al momento del cierre.
Compra de propiedad comercial
Si compras una propiedad que no sea solo terreno o una casa privada, entonces estás comprando propiedad comercial. Si la propiedad es una tienda, hotel o cualquier tipo de negocio, el uso de suelo será “comercial”. Incluso un estacionamiento con unas cuantas estructuras techadas se considerará propiedad comercial. Normalmente, las propiedades comerciales se poseen a través de corporaciones, no de fideicomisos. En este caso, al comprador también se le cobrará IVA (Impuesto al Valor Agregado). Este es el 16% del valor fiscal de cualquier construcción en el terreno. ¡Esto es independiente de tu estatus migratorio!
Evita dolores de cabeza
Como puedes ver, planear con anticipación puede evitarte dolores de cabeza, de corazón y un gran agujero en tu cuenta bancaria. Existen técnicas disponibles en ciertas circunstancias que pueden reducir la carga fiscal si no eres residente o no estás exento, pero cada vez es más difícil hacerlo. En cualquier caso, además de trabajar con un agente inmobiliario o corredor con experiencia, siempre debes consultar a tu contador personal en México, así como a un abogado.

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