Yucatan Living

Predicciones del Mercado Inmobiliario en Mérida

1 March 2011 Real Estate FYI 15

Predecir el comportamiento humano ha existido desde que Tales simultáneamente inició la Filosofía Occidental, la revolución científica, y ganó el título como el primer matemático verdadero del mundo. ¿Qué tiene que ver uno de los Siete Sabios de Grecia menos conocidos con los valores futuros de bienes raíces en Yucatán? Tales amaba explicar el mundo que lo rodeaba sustituyendo la mitología y la emoción por principios lógicos, científicos y matemáticos. Afortunadamente para nosotros, Aristóteles contó la siguiente historia de Tales, un relato que involucra prensas de aceitunas y producción de aceitunas en Quíos y Mileto, dándonos un vistazo de cómo la lógica y las matemáticas pueden usarse para mirar al futuro nebuloso del mercado inmobiliario en Yucatán.

Tales y las prensas de aceitunas

En la parte XI del Libro Uno de Política, Aristóteles relata una historia sobre un filósofo "que mostró al mundo que los filósofos pueden fácilmente ser ricos si así lo desean, pero que su ambición es de otro tipo". Aristóteles cuenta cómo en invierno, Tales dio un depósito para todas las prensas de aceitunas en Quíos y Mileto, lo que le dio uso exclusivo de las prensas después de la próxima cosecha.

Como los dueños de las prensas no estaban seguros si la cosecha sería abundante o un fracaso, Tales aseguró los contratos a precios muy bajos en lo que se piensa como el primer ejemplo conocido de operaciones con opciones. Aristóteles también nos dice que no hubo ninguna oferta en su contra. Los dueños de las prensas creían que se estaban protegiendo contra una mala cosecha, garantizándose al menos algo de dinero por adelantado, sin importar cómo resultara la cosecha. Buen plan, ¿no? Seguir a la multitud. Hay seguridad en la multitud.

¿Y cómo resultó? Una cosecha excelente generó una fuerte demanda por las prensas. Como Tales tenía el monopolio, las rentó con grandes ganancias. ¿Era un experto en pronosticar cosechas de aceituna? No realmente. Más bien, determinó que incluso una mala cosecha no le haría perder mucho del depósito perdido, mientras que las posibles ganancias de una buena cosecha superaban con creces las posibilidades de pequeñas pérdidas. Así, Tales mostró al mundo que “los filósofos pueden fácilmente ser ricos si quieren, pero que su ambición es de otro tipo”.

Entonces, ¿qué lecciones nos deja Tales en el momento presente? Los hechos, la lógica y las matemáticas no son solo herramientas de científicos y filósofos.

Demografía de los Baby Boomers en Estados Unidos

En los últimos años, muchos expatriados locales han predicho solo aumentos marginales en los precios inmobiliarios aquí en Yucatán, pero una mirada rápida a la demografía estadounidense ofrece un panorama diferente. Nos estamos acercando rápidamente a 2013, cuando los Baby Boomers estadounidenses nacidos en 1947-1948 alcanzarán la edad oficial de jubilación. El año 2013 es notable porque el número de personas elegibles para retirarse aumentará en unos 10 millones, pasando de 15 millones a 25 millones. Esto podría parecer solo datos aburridos. Pero si Tales estuviera aquí hoy, podría argumentar algo diferente. Aquí es donde entran algunos simples cálculos.

Hagamos las cuentas

Como muchos de los jubilados elegibles necesitarán seguir trabajando, tal vez solo el 40% de los Boomers estadounidenses se jubilen en 2013. Digamos entonces que habrá solo 10 millones de nuevos jubilados cada año. Claramente, México no es del gusto de todos, así que tal vez solo el 10% de esos jubilados consideren México para estirar sus ingresos fijos de retiro, lo que nos da un magro millón de nuevos jubilados. Siguiendo un camino talesiano, Mérida es una de las tres mejores ciudades de México en calidad de vida, y Mérida y la Costa del Golfo de Yucatán ofrecen seguridad, precios inmobiliarios relativamente bajos, excelente atención médica, servicios modernos e incluso una población creciente de expatriados, por lo que los recién llegados no tienen que vivir como pioneros aislados. Si solo el 5% de ese millón considerara visitar o vivir en Mérida y la Costa del Golfo de Yucatán, eso significaría aproximadamente 50,000 nuevos expatriados llegando al norte de Yucatán cada año. ¿Empiezas a ver las oportunidades talesianas?

Los 25 millones de nuevos Baby Boomers elegibles para jubilarse cada año seguirán impulsando un creciente “Boom Gris” desde 2013 hasta 2030. Por decir algo, supongamos que estas estimaciones talesianas son diez veces altas. Eso aún añade 5,000 nuevos expatriados cada año, aumentando dramáticamente la población actual de expatriados en Yucatán (aproximadamente 10,000). De hecho, eso añadiría un 50% más de expatriados solo en 2013. La más probable adición de 10,000 a 20,000 nuevos visitantes/compradores expatriados cada año durante los próximos siete a diez o más años cambiaría definitivamente la economía y las oportunidades inmobiliarias de Yucatán. En efecto, el mercado inmobiliario en Yucatán podría ser similar al crecimiento 10 veces mayor que tuvieron Arizona y Colorado durante las décadas de los 70, 80 y 90.

¿A dónde irán?

Como en las propiedades montañosas deseables de Colorado, hay solo cierta cantidad de propiedades frente a la playa y solo cierta cantidad de propiedades en el Centro de Mérida. Al igual que los compradores recientes, muchos de estos nuevos expatriados se enamorarán del romance de la arquitectura colonial española clásica, impulsando los precios del mercado en el Centro hacia arriba. Otros buscarán su Shangri-La frente a la playa en la Costa del Golfo de Yucatán.

Un torrente de diez años con cinco mil nuevos expatriados por año parece contradecir algunas predicciones actuales que sólo prevén una inflación marginal en los mercados inmobiliarios de Mérida y la Costa del Golfo de Yucatán. Manteniendo todo en una buena perspectiva talesiana, el mercado inmobiliario local está saliendo de algunos años planos en ventas y precios, lo que hace que algunas personas sean cautelosas, como sus contrapartes dueñas de prensas de aceituna en el 600 a.C. Estos son quienes predicen un crecimiento inmobiliario que apenas supere la inflación.

Cuentas de retiro

¿Y tú, cuál eres? Si Tales estuviera aquí hoy, ¿argumentaría que 25 millones de jubilados elegibles nuevos cada año entre 2013 y 2030 es algo difícil de ignorar, y silenciosamente apostaría? ¿Lo haría incluso aunque muchos de esos potenciales jubilados tengan menos en sus cuentas de retiro ahora debido a la reciente crisis económica mundial? De nuevo, los hechos, la lógica y las matemáticas podrían venir a nuestro rescate. ¿Es posible que las pérdidas tan anunciadas en portafolios de retiro sean, al final, un poco una ilusión?

Una revisión rápida de los principales índices bursátiles muestra recuperación a sus niveles pre-crash de agosto de 2008. Si las tendencias actuales continúan, los datos indican que los inversionistas probablemente borrarán todas sus pérdidas en solo el próximo año, alcanzando máximos pre-crash a principios de 2012. ¿Qué significa esto para la economía del norte de Yucatán? Si los Boomers no vendieron en pánico sus inversiones, lógicamente deberían recuperar todas sus pérdidas antes de 2012.

Un escenario lógico diferente es que muchas personas acercándose a la jubilación en 2012-2013 siguieron el consejo de sus asesores financieros y movieron sus portafolios en gran medida a bonos cinco años antes de jubilarse. Esto significaría que muchos inversionistas conservadores cerca de la jubilación habían sacado su dinero de las acciones hacia inversiones más seguras pero con menor rendimiento, como los bonos, en 2007, evitando las grandes pérdidas. Este grupo aún estaría en buena posición financiera para retirarse a tiempo en 2013, permitiendo que algunos de ellos vengan a Yucatán. ¿Podría ser este otro dato que mejore la perspectiva para 2013?

¿Entonces, no hay nada de qué preocuparse, verdad?

Sol, sol y más sol, con un futuro de calma y tranquilidad? No es probable.

Los icebergs económicos actuales que se aproximan incluyen algunos puntos preocupantes. La mayoría de los gobiernos estatales de EE.UU. (30) reportan déficits significativos para 2011 que podrían traducirse en hasta 2 millones de nuevos despidos, a menos que los contribuyentes estadounidenses acepten pagar más impuestos. Siguiendo el ejemplo de Tales, si estimamos que ocurren el 50% de esos despidos gubernamentales potenciales, eso añadiría un millón de nuevos trabajadores a los actuales 14 millones de desempleados oficiales en EE.UU. (un aumento del 0.64%). Investigadores de RealtyTrac reportaron que el alto desempleo de 2010 aumentó las ejecuciones hipotecarias en un 72% en 206 áreas metropolitanas líderes el año pasado, incluyendo muchas que no fueron tan golpeadas por las olas iniciales de ejecuciones hipotecarias que azotaron ciudades en Nevada, California y Florida. Predicen que las ejecuciones hipotecarias aumentarán otro 20%, alcanzando un pico en 2011.*

Estas cifras son preocupantes, ya que proyectan que aún más propiedades en dificultades serán volcadas en unos mercados inmobiliarios estadounidenses ya saturados, creando otro rezago de un año de casas sin vender listadas a precios deprimidos, todo lo cual necesitará ser absorbido en 2011 y 2012. Las matemáticas y los datos apuntan a un mercado inmobiliario estadounidense que tocará fondo en 2011-2012, pero que comenzará a mejorar para 2013. Una vez más, aparece la molesta fecha 2013.

Si los mercados inmobiliarios de EE.UU. finalmente mejoran para 2013, y las deudas ocultas de los gobiernos estatales dejan de impulsar nuevos despidos, entonces el aumento gradual de precios de viviendas alentará a los Baby Boomers estadounidenses, que entonces considerarán retirarse en el extranjero. La combinación potencial de algo de vida en EE.UU. para 2013, mientras el desempleo baja y los precios de vivienda suben, junto con un auge en jubilados Baby Boomers canosos, apoyados por carteras de inversión completamente recuperadas, augura un buen futuro para el mercado inmobiliario de Yucatán. Esto apunta a un crecimiento significativo de la comunidad expatriada yucateca entre 2013 y 2030. Una comunidad expatriada en rápido crecimiento también parecería iluminar oportunidades inmobiliarias ahora que harían sonreír a Tales.

Ya sea en el 600 a.C. o en 2011, mientras más cambian las cosas, más permanecen igual. Entonces ahora... ¿Comprar, vender o esperar? La pelota está en tu cancha... ¿Qué será?

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Bloomberg article about foreclosure futures

Another article about foreclosures from Money News

Thales, on Wikipedia